敬请期待| 留言反馈 欢迎访问007网址导航
广告
当前位置:网站首页 > 嗅探资讯 > 正文

东南亚没有“深圳”

007导航 2019-07-30 35 浏览 0 评论

对话李楠:关于魅族和黄章,80%的内容都是假的

“整个公司自上而下的自大”

本文来自微信公众号:叁里河(ID:Sanlihe1),作者:孔令斌,封面:视觉中国


“老城区市中心最便宜一套50万人民币,永久产权,包租十年,旁边的体育馆就是东盟运动会的产地,配套的奥林匹克商城目前金边人流量最大。”


接下来的中介话术让人感到熟悉,“同事也买了,如果明年有点小钱我也会投资一套小的”“现在不买,错过的话,下次这样的机会就不一定有了”。结果一问,果然,在三亚干过两年。


就在不久前,奥林匹克商城开业,这已经是海外柬华投资公司建成的第四个大型购物商厦,根据CBRE(世邦魏理仕)调查,2018年新入驻金边商场的外国连锁零售商达65家。


像这样的房企还有很多,中国大型国有企业——中房集团5月开启了金边两个开发项目的销售活动,这两个项目一个位于堆谷区315号路的56层建筑,将成为金边地标性建筑之一,预计于一年内竣工;而位于金边国际机场周边的中房城市综合体项目,共20幢建筑物,销售人员向民众描述着这座城市的发展和未来。


315号大街位于金边西北部的堆谷区,最北端是名叫“TK Avenue”的购物中心,星巴克、面包新语入驻了这里。而路的最南端是当地最大的大学The Royal University of Phnom Penh(柬埔寨金边皇家大学),成立于1960年,Sinbodia enterprise co.ltd企业总部就坐落在隔壁的516号大街。


这只是金边发展新区的三个之一,而桑园区才是金边的真正核心地段,被称之为“使馆区”。中国大使馆也在此区域 ,有著名的独立纪念版、金界娱乐城、钻石岛和永旺商城,更是一寸土地一寸金,被认为是柬埔寨最炙手可热的黄金居住地段。


越来越多的人在柬埔寨置业,最主要的理由还是谋取城市发展,为房地产项目带来的边际效益。柬埔寨买房子是一件再简单不过的事,只要愿意付钱,包括接送、签合同在内的所有服务都可以找到专人负责,100万可以在这里买到配套游泳池、健身房外加精装修的60平公寓。


可再怎么头脑发热,也不要轻信销售人员用标准的普通话说的:“错过了中国过去的房市没关系,金边这个城市就是30年前的‘深圳’。”


1


实际上,现在的柬埔寨的确是几十年前的中国,却很难在几十年后成为现在的中国。


过去六年,因柬埔寨保持7%左右的GDP增长速度,被认为是全球最值得投资的国家之一,还被称为“亚洲经济新虎”。但过去一直以来,柬埔寨是全球最穷的国家之一。来自世界银行统计的数据,2018年柬埔寨的总GDP245.72亿美元,位于世界109位,人均可支配收入1560美元,属于中等偏下收入国家,国土面积181035平方公里,是重庆的两倍。


从经济上来看,总经济体量太小在发展初期的确容易在资本市场表现优异,但并不代表其能在未来的发展中保持这一速度。从1960世界银行组织统计以来,除了中国以外,没有一个国家和地区能维持7%以上的增长率,并增长15年。纵使柬埔寨续写了这一神话,柬埔寨也还是一个668亿美元GDP的“小国”,直到开发商所说的30年后,总GDP也才刚刚达到重庆的五分之三。


再说回人口,作为一个1550万人口的国家,人口密度82.8/km2(世界118位)能为首都金边输送的人口能力十分有限。人口作为宏观经济中最重要的指标,增长速度一直十分缓慢。根据这几年世界银行的数据,柬埔寨人口增长率应该在1.5%左右,也就是说在同样的年龄结构的情况下,30年后全柬埔寨的人口差不多是重庆3380万人口的四分之三。


另外,柬埔寨房价每年平均涨幅在17%左右,而人均可支配收入涨幅在8%左右,当地人还并不足以成为这些房地产项目的购买者。即使当地的数据表明,每年有3万多外国人从国外直接去到金边工作,还有20万左右的人从柬埔寨其他城市搬往金边,但柬埔寨人对于土地是否存在大量需求还有待考证。


莱坊中国区主管罗斯表示:“仍然只有少数柬埔寨人有能力买这些公寓,要想让市场可持续发展,就必须有来自柬埔寨国内的需求。”


30年后,柬埔寨房地产的发展水平大概也就相当于2013年的重庆,那时候重庆的均价还只有7289元,想一想就知道柬埔寨房价有多少泡沫了吧。


这样的国家,在投资界人士看来,投资市场有许多风险因素要考虑。一个是柬埔寨作为一个小国经济体,在内部成长的过程中纵使潜力十足也存在空间大小的问题;另一个要考虑的因素是,虽然日益红火的房地产项目带动了当地的市场和就业,但是当地的经济发展水平没有跟上居高不下的房价,外部环境的变化会随时影响这个稳定性不足的小国家。


2


1997年亚洲发生金融危机,东南亚地区的外汇市场和股票市场剧烈动荡,各国股市都缩水三分之一以上。泰铢、印尼盾和马来西亚令吉都超过了40%的跌幅。危机导致东南亚各国大批企业、金融机构破产和倒闭,房地产市场也受到冲击。


当时东南亚各国经济体量都还很小,长期依赖中短期外资贷款维持国际收支平衡。当以索罗斯主导的的量子基金看到泰国央行控制力不足时,大量卖空泰铢,迫使国家放弃维持已久的与美元挂钩的固定汇款而实行自由浮动,造成了泰铢的贬值,之后波及到所有东南亚实行货币自由兑换的国家和地区。


兵败如山倒,东南亚各国的金融危机也演变成了经济危机。过度炒作房地产,经济快速发展促使大量热钱和银行贷款涌向房地产业,导致房地产严重过剩,价格膨胀催生了泡沫,市场出现严重的供过于求的现象。


20年前,东南亚的房地产泡沫就被无情地刺破过,20年后,这些国家重蹈覆辙。


2006年,马来西亚新山市政府就推出了占地面积2217平方公里的依斯干达经济特区,要将新山与新加坡打造成另外一座“深圳与香港”,成为东南亚的金融双星城。新加坡物价与房价的增长,让新山成为了新加坡中产阶级置业的新选择,每天只需要通过新柔长堤,便可以往返两国之间,一时房地产市场开始供不应求。


外资看到了这块香饽饽,开始大举收购土地,新山市的房地产市场赢来了高速发展时期。当时伊斯干达经济特区总共收到了319亿美元的投资。直到2015年,新山市所在的柔佛州,其推出的新私宅单元总量已达33万座,超过了马来西亚全国的私宅总和,市场供需关系开始严重倾斜。


租客并没有如期而至,新山的楼市在消化掉新加坡的中产阶级后出现了大量空置,这一年柔佛州房价达到了32%的降幅。当这些房产严重供大于求的时候,为了卖掉多出来的住宅,一班飞往新山的亚洲航空班机正从广州机场出发。


中国游客来了,旅行团名字是“碧桂园”。


中国房地产开发商们早已盯上了这批购房者,量身定制了适应华人喜好的楼盘。以“碧桂园”为例,在伊斯干达经济特区就开发了“金海湾”“森林公园”两个楼盘,总户数10953户,而新山市只有49万人。这些楼盘撬动着房地产一级市场的供需不平衡。根据房产估价及服务局的数据显示,截止2018年9月30日,滞销房产已经多达30115户,相比去年增加了48.35%,开发商们已经错估了市场需求,他们急需一批人为他们的行为买单。


至于结果,当然是供大于求时,房产价格低落经济降速。森林城市开盘价格就在22000元,没有任何涨幅,而Property Guru官网上特区房产的价格也仅仅10000元出头一点,2年没有抬过头了。


其实,东南亚走在前面的经济体给东南亚新三国的发展道路刻下了模子,也埋下了祸根——这几年柬埔寨、越南也步上了房地产泡沫的后尘。


就在不久前,数据网站Numbeo统计全球一线城市的物业价格指数,有一项数据是关于“房价与当地居民收入比”,主要体现的是当地买房难度。这组数据中有3个正在发展崛起的东南亚城市。


三座东南亚城市分别是金边、曼谷和胡志明市,果然不出所料,它们都被中国的开发商盯上了,由他们传出了“击鼓传花”的第一棒。


“今天要想找转型的方向,就去人均GDP三千美元开始往上的地方,像金边、曼谷,闭着眼睛买地做住宅都肯定没问题。”中国房企顺着万通集团创始人冯仑的一句话,开启了出海历程。CBRE世邦魏理仕发布的《2018年上半年亚洲投资者跨国房地产投资数据报告》中,中国资本的跨国房地产投资约53亿美元,开放商境外投资热度持续升温,从2017年同期的27%攀升到50%。


据柬埔寨国土规划和建设部的报告,2000年到2017年,柬埔寨由外资公司开发的房地产项目共有287个,总投资额42.97亿美元。其中中资公司拥有110个项目,总投资额为16.56亿美元,占比均接近四成,是柬埔寨房地产的最大投资方,其他两市也不例外。


不仅中国开发商在海外投资这三座城市,民间炒房团也在寻觅机会。


水库论坛里,热衷于分流派的炒房客把去东南亚买房归于“法租流”,这种流派就是买极小面积的户型,只做外国人生意。总的来说,就是找一个地段只租给付得起高额租金的外国人,而东南亚现在遍地是这种地段,金边甚至全部都是。更不幸地是,在东南亚国家里,我们就是那批外国人。


最后消息才推送到散户面前。我们从中介口中了解到,购买金边房产甚至只需要使用人民币就可以了。这笔钱从你的口袋出来转一圈,然后又回到中国开发商的口袋,要知道中国普通人每年的换汇额度也就5万美元,即使三座城市中房价最低的金边也远超过了5万美元。东南亚的房产交易有时根本就不需要用到外汇,也许哪天就支持二维码转账了。


3


投资圈有个很著名的段子:三个人坐电梯,一个不停原地跑,一个不停撞头,一个不停做俯卧撑。电梯到顶后,三个人被问怎么上来的时候,没人说自己是坐电梯上来的,而电梯才是他们真正快速上楼的原因。这就是“运”,和一个人做什么并没有太大关联。


这也是为什么股神只能出现在美国,而美国身后还有不少的追赶者。


早在20年前,世界多极化和经济全球化加速发展,墨西哥把握机遇,在1992年与美国、加拿大签署了北美自由贸易协定(NAFTA)。墨西哥接过了发达国家劳动性密集型产业转型的接力棒,经济一路攀升,直到遭遇了1994年墨西哥金融危机。


这场危机爆发的根源在于墨西哥外汇储备的不足。


1992年至1994年,每年流入的外资高达250亿至350亿美元,而外贸出口并未显著增长,外贸进口占国内生产总值的比重则从1987年的9.4%增至1993年的31%,结果造成国际收支经常项目的赤字在230亿美元的高水准徘徊,使得整个墨西哥经济依赖外资。


不稳定的政局也造成了外国投资者对墨西哥市场的看衰,进入墨西哥的外资开始减少,撤资日益增多。墨西哥不得不动用外汇储备来填补巨额的外贸赤字,造成外汇储备从1994年10月底的170亿美元降至12月21日的60亿美元,不到两个月降幅达65%。这一切都造成了墨西哥本国货币比索开始贬值,金融危机发生的3天时间,比索汇价暴跌42.17%。


就更别说墨西哥国内还没有逃离的外国资产了,外资狂欢过后的墨西哥,晚走的人谁也没赚到钱。看起来经济发展迅速的国家,都会遇到低谷,而真正挺过来的却很少。


这几年,大部分金砖国家的经济都出现了一定程度上的衰退,依靠原材料出口的国家受到的影响尤其严重。


2014年俄罗斯国内生产总值萎缩0.6%,2015年第二季度萎缩4.6%,第三季度萎缩4.1%,卢布也开始贬值。2010年GDP还能占到世界总GDP的2.35%,2016年已经跌落至1.70%。巴西的日子同样不好过,大宗商品的价格崩盘,直接导致依靠石油、木材、铁矿等原材料出口的巴西财政收入紧张,最终在2015迎来了财政预算的最高赤字,当地货币贬值,GDP也从3.31%跌倒2.38%。


这两个国家并没有抓住繁荣时期留下的底子推动本国经济结构转型,而是加大了对于资源开采的规模。所以当大宗商品市场低迷,国家经济就会受到严重影响,汇率无法保障,已经没有多少人认为这两个国家能成为世界经济强国了。


低迷表现也直接导致高盛公司在2015年关掉了旗下的金砖国家基金。国家都不好过了,资产也好不到哪里去,所以即使是专业金融机构看好的国家,也会在名为“国运”的赛道上节节败退,更何况东南亚。


巴菲特说过一句话:“美国经历痛苦时,没有人谈论不确定性,每个美国人都坚信会挺过去。”


说回中国。从建国开始,中国一直面临未知。改革开放刚开始的时候,并没有人相信这个国家会如此迅速的崛起,而当时在北上广的购房者们现在已经实现了财务上的飞跃。再提供一个例证的话:1991年中国上证指数100,当时并没有民众去分析其中的经济原理,但持有至今的话资产翻了29倍,年收益率也有12.8%,更何况还有分红和高点。


从2000年开始,中国房地产狂飙突进了18年,理财师们甚至认为这是“中国理财师们最无聊的18年”。因为当有人问他们有很多钱该怎么投资的时候,他们的回答可以不假思索,买房!格局稳定、大量的人口流动、庞大的消费市场,在过去十多年里,确实没什么好犹豫的。


总之,在投资领域,爱国者倚靠中国经济发展赚到了钱。而东南亚与中国相比,产业结构还不清晰,既没有金砖四国的人口,也没有独特的自然资源,“外国人”还是看看就好了。


本文来自微信公众号:叁里河(ID:Sanlihe1),作者:孔令斌,封面:视觉中国

广告

相关推荐

优质客户最低利率,LPR原来是这个意思
  • 优质客户最低利率,LPR原来是这个意思
  • 优质客户最低利率,LPR原来是这个意思
  • 优质客户最低利率,LPR原来是这个意思
  • 优质客户最低利率,LPR原来是这个意思
为何NBA球星都不来中国参加篮球世界杯?
  • 为何NBA球星都不来中国参加篮球世界杯?
  • 为何NBA球星都不来中国参加篮球世界杯?
  • 为何NBA球星都不来中国参加篮球世界杯?
  • 为何NBA球星都不来中国参加篮球世界杯?
微信之战:从微商裂变到独角兽的流量之争
  • 微信之战:从微商裂变到独角兽的流量之争
  • 微信之战:从微商裂变到独角兽的流量之争
  • 微信之战:从微商裂变到独角兽的流量之争
  • 微信之战:从微商裂变到独角兽的流量之争
用户破亿,360金融收入翻番背后
  • 用户破亿,360金融收入翻番背后
  • 用户破亿,360金融收入翻番背后
  • 用户破亿,360金融收入翻番背后
  • 用户破亿,360金融收入翻番背后
蚂蚁金服到底有多赚钱
蚂蚁金服到底有多赚钱

用户破亿,360金融收入翻番背后8月23日,360金融发布未经审计的2019年第二季度业绩报告。360金融在收入上的大幅增长主要由于其贷款规模的持续增加,导致贷...

2个月前 (08-25) 007导航

澳门何以成了今天的澳门
  • 澳门何以成了今天的澳门
  • 澳门何以成了今天的澳门
  • 澳门何以成了今天的澳门
  • 澳门何以成了今天的澳门
消费者怎么不爱买衣服了?
  • 消费者怎么不爱买衣服了?
  • 消费者怎么不爱买衣服了?
  • 消费者怎么不爱买衣服了?
  • 消费者怎么不爱买衣服了?
十二家银行停止二手房贷款,重大信号不容忽视
  • 十二家银行停止二手房贷款,重大信号不容忽视
  • 十二家银行停止二手房贷款,重大信号不容忽视
  • 十二家银行停止二手房贷款,重大信号不容忽视
  • 十二家银行停止二手房贷款,重大信号不容忽视
特朗普再次提高对中国关税税率;上海迪士尼回应“坚持翻包检查” | 过去24小时发生的新鲜事儿
  • 特朗普再次提高对中国关税税率;上海迪士尼回应“坚持翻包检查” | 过去24小时发生的新鲜事儿
  • 特朗普再次提高对中国关税税率;上海迪士尼回应“坚持翻包检查” | 过去24小时发生的新鲜事儿
  • 特朗普再次提高对中国关税税率;上海迪士尼回应“坚持翻包检查” | 过去24小时发生的新鲜事儿
  • 特朗普再次提高对中国关税税率;上海迪士尼回应“坚持翻包检查” | 过去24小时发生的新鲜事儿
中药龙头往事:一个蛮荒与贪婪时代的终结
中药龙头往事:一个蛮荒与贪婪时代的终结

特朗普再次提高对中国关税税率;上海迪士尼回应“坚持翻包检查”|过去24小时发生的新鲜事儿2019年7月10日,美国爱达荷州太阳谷举行2019年“太阳谷峰会”...

2个月前 (08-24) 007导航

欢迎 发表评论:

分享:

支付宝

微信